اظهارنامه قضایی چیست ؟

اظهارنامه قضایی چیست؟

بر اساس ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی هرکس می تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به وسیله اظهارنامه از دیگری مطالبه نماید؛ مشروط بر اینکه موعد مطالبه فرا رسیده باشد. بر اساس این ماده، نیازی نیست که لزوما با مراجعه به دادگاه و اقدام قضایی حق و حقوق مان را مطالبه کنیم بلکه با استفاده از اظهارنامه قضایی و بدون حضور در مراجع قضایی صرفا با اقدام به ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی می توان به حق دست یافت. سابقا، ارسال اظهارنامه از طریق تکمیل فرمی بود که افراد می توانستند از طریق مراجع قضایی تهیه کنند. اما امروزه با استفاده از درگاه خدمات الکترونیک قضایی و یا دفاتر خدمات الکترونیکی می توان اقدام به ثبت اظهارنامه الکترونیکی قضایی نمود.

بر اساس تعریف بالا در واقع اظهارنامه قضایی ابزاری است که قانون گذار در اختیار افراد قرار داده تا اراده خویش را به طرف مقابلشان اعلام نمایند. باید دانست ارسال اظهارنامه قضایی در برخی موارد الزامی است و در برخی موارد اختیاری است. در بسیاری از موارد چه بسا ارسال اظهارنامه رسمی سبب حل مشکلات فراوانی شده و از هرگونه اقدام قضایی جلوگیری کند. از آن جهت که اظهارنامه یک ابزار قضایی است و از طرف دادگاه به مخاطب آن ابلاغ الکترونیکی می شود، باید با بیانی محترمانه نگارش شده و حاوی مطالب تهدید آمیز نباشد. لذا اطلاع از نحوه تنظیم صحیح اظهارنامه واجد اهمیت فراوانی است

 

روش تشخیص مستثنیات از اراضی ملی ۱

روش تشخیص مستثنیات از اراضی ملی

روش تشخیص مستثنیات از اراضی ملی: اگر زمینی قبل از تاریخ تصویب ۱۳۴۱ و یا قبل از تاریخ صدور برگ تشخیص یک یا چند یا همه ویژگی های ذیل را داشته باشد زمین احیا شده یا مستثنیات است:

الف

اگر عرفاً و عملاً به عنوان زمین کشاورزی زراعی یا باغی موسوم و معروف باشد.

ب

اگر عرفاً و عملاً داخل در مجموعه اراضی مزروعی منطقه یا روستا باشد.

پ

اگر در حوزه آبیاری یک منبع آبی (چاه، چشمه، قنات، رودخانه و…) قرار داشته باشد.

ت

اگر تسطیح شده و برای عملیات زراعت و آبیاری آماده شده باشد.

ث

اگر دارای شیب نامتعارف و تند نباشد و عرفاً و عملاً به نام زمین دیمزار مرسوم باشد.

ج

اگر زمین دیمزار یا آبی زار و محدوده قانونی یا ثبتی معین داشته باشد.

چ

اگر تحجیر شده باشد (هر عملی که به معنای شروع احیاب زمین باشد تحجیر می گویند مثل سنگ چینی دور زمین جمع آوری سنگ ها و توده کردن آن ها نهر کندن دور زمین و امثال آن)

ح

اگر جوی های قدیمی و یا آثار جوی های قدیمی مشعب از بندهای رودخانه ای در بالادست زمین مشاهده شود.

خ

اگر جوی های قدیمی ویا اثار جوی های قدیمی که آب قنات یا چشمه سارات قدیمی را به زمین می رسانده یا می رساند در زمین مشاهده شود.

د

اگر درختان کهنسال در مسیر جوی های قدیمی و اطراف و اکناف زمین وجود داشته باشد.

ذ

اگر اراضی مورد اختلاف در ذیل بالاترین جوی آبیاری موجود یا قدیمی واقع باشد. معمولاً اراضی واقع در بالادست جوی چون از ابتدا آب به آن ها سوار نمی شده اراضی غیر احیاء شده هستند و اراضی زیر جوی چون آب به آن ها سوار بوده اراضی احیاء شده هستند.

ر

اگر بناهای قدیمی و ابنیه سنتی وابسته به کشاورزی مثل خانه باغ، کومه، گاش دامداری، آب انبار و … آمثال آن و یا آثاری از آن ها در محل وجود داشته باشد.

ز

اگر زمین به صورت بندسار باشد و منطقه پوشیده از بندسارهای متعدد قدیمی (معروف به زوله) باشد و سابقه و آثار بهره مندی از آب های جاری بهاره را برای محصول داشته باشد.

ژ

اگر در پوشش گیاهی زمین آثاری از گیاهان مرتعی جندساله و گونه های پایاس مرتعی نباشد.

س

اگر پوشش گیاهی موجود آثار زراعت های قبل و زراعت های قدیمی تر باشد.

ش

اگر در عکس های هوایی محل مورد نظر با استفاده از ابزار استرئوسکوپ آثار احیای قدیمی (به شرح فوق) مشاهده شود.

به شرطی که کارشناس منتخب دادگاه صلاحیت فنی ویژه تفسیر عکس های هوایی را داشته باشد.

ص

اگر زمین مورد نظر در نقشه های هوایی که بر اساس عکس های هوایی ترسیم شده اند در بخش اراضی مزروعی (زرد رنگ) واقع شده باشد.

تشخیص این امر نیز فوق العاده تخصصی بوده و کارشناسان باید سعی کنند که از نقشه های هوایی نهایتاً برای اثبات سایر دلایل خود استفاده نمایند.

در مواردی اراضی احیاء شده قدیمی دیمی در نقشه های هوایی در بخش اراضی ملی (رنگ سفید) تعیین شده است.

ض

اگر سن درختان قدیمی گواهی بر قدمت احیای باغ به ویژه در باغات دیم و اراضی شیبدار بدهد.

اگر در مناطق دیمزار راه ها و گذرگاه هایی باشد که حاکی از استفاده قدیمی از آن ها فقط برای امر رفت و آمد به اراضی دیمزار بوده و اینک متروکه شده و آثاری از آن ها به جای باشد.

ط

اگر در قسمتی از اراضی آثاری از خرمنگاه های قدیمی مشاهده شود. معمولاً این خرمنگاه های قدیمی در یک قطعه زمین صاف در جاهای بلند و مرتفع ساخته می شده تا از وزش باد برای جداسازی دانه از کاه استفاده نمایند.

ظ

اگر در نحوه آرایش زمین آثار شخم و شیار و قطعه بندی و کرت بندی و بیجه بندی های قدیمی که حاکی از مزروعی بودن باشد مشاهده شود.

ع

اگر وضعیت و موقعیت مکانی زمین به نحوی باشد که عرفاً به چراگاه و مرتع معروف نباشد.

غ

اگر شیب زمینی مناسب و جنس خاک مستعد زراعت باشد، اگرچه ممکن است سال ها دور از کشت بوده و آثار زراعت محو شده باشد ولی وضعیت زمین گویای این واقعیت باشد که چنین زمینی در گذشته نمی تواند بیکار مانده باشد و مردم منطقه در گذشته از این گونه اراضی مستعد حداکثر استفاده را می نمودند.

ف

اگر چه با اجرای مواد ۲ و ۵۶ از قوانین مربوط به ملی شدن اراضی و نرسیدن اعتراض مردمی در مهلت مقرر اسناد مالکیت مردم باطل تلقی می شود و باید سند جدید به نام دولت صادر شود ولی توجه و دقت در مفاد اسناد وئمبایعه نامه های قدیمی ادعایی مردم می تواند کمک موثری در تشخیص قدمت احیای اراضی مورد اختلاف بنماید.

نقشه کاداستر چیست ؟

 

کاداستر چیست ؟

محدوده‌بندی، حدنگاری یا کاداستر (به فرانسوی : Cadastre) نوعی نقشه‌برداری ثبتی است که ارزش حقوقی دارد و می‌توان بر اساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد. کاداستر منبع اصلی داده‌ها در اختلافات و دعاوی بین مالکان زمین است (یا در مورد ایران باید باشد).

کاستادرال/حدنگاشت یکی از روستاهای اتریش در سال ۱۸۵۲ میلادی

نقشه حدنگاری نقشه‌ای است که مرزها و مالکیت قطعات زمین را نشان می‌دهد. برخی از نقشه‌های کاداستر جزئیات بیشتری را نشان می‌دهند، مانند نام ناحیه، شماره شناسایی منحصر به فرد برای هر پارسل ملکی، گواهی شماره عنوان، موقعیت ساختارهای موجود، شماره بخش، نام خیابان‌های مجاور، ابعاد مرزها و…

مجموعه فعالیت‌های مرتبط با حدنگاری شامل تهیه نقشه با استفاده از عکس‌ها و تصاویر زمینی، دریایی، هوایی، ماهواره‌ای، تبدیل رقومی عکس‌ها و تصاویر، عملیات زمینی نقشه‌برداری، ویرایش و تکمیل نقشه‌های زمینی و تطبیق نقشه با وضعیت واقعی و موجود املاک و اضافه کردن کلیه اطلاعات ثبتی، حقوقی و توصیفی و کنترل نهائی و به‌روزرسانی آن می‌باشد.

اطلاعات پیمایشی حدنگاری اغلب یک عنصر اساسی در سامانه‌های اطلاعات جغرافیایی (GIS) یا سامانه‌های اطلاعات زمین (LIS) است که برای ارزیابی و مدیریت اراضی و املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد. این سیستم و داده‌ها کاربردهای دیگری نیز دارند، مانند: ردیابی تغییرات طولانی‌مدت در طول زمان برای مطالعات زمین‌شناختی یا زیست‌محیطی و…

عملیات تهیهٔ نقشه‌های حدنگاشتی (کاداسترال) را می‌توان در مراحل زیر خلاصه کرد:

• تهیه نقشه از تمام یا قسمتی از شهرها
• تهیه نقشه از روستاها
• تهیه نقشه از زمین‌ها و املاک در شهرها و روستاها
• تهیه نقشه از کشتزارها و چراگاه‌ها

 

تاریخچه

 

حدنگاری در ایران

قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور در اجرای اصل ۱۲۳ قانون اساسی (رئیس‌جمهور موظف است مصوبات مجلس یا نتیجه همه‌پرسی را پس از طی مراحل قانونی و ابلاغ به وی امضاء کند و برای اجرا در اختیار مسئولان بگذارد) جمهوری اسلامی ایران که با عنوان «طرح جامع کاداستر» به مجلس شورای اسلامی تقدیم شده بود در جلسه ۱۳۹۳/۱۱/۱۲ تصویب شد و به تأیید شورای نگهبان نیز رسید و توسط رئیس‌جمهور وقت (حسن روحانی) برای اجرا ابلاغ شد.

در این قانون، حدنگار (کاداستر)، فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعات زمین است که مشخصه‌های زمین مانند اندازه، کاربری، مشخصات رقومی، ثبتی یا حقوقی به نقشه بزرگ مقیاس اضافه شده‌است.

در ایران تهیه نقشه‌های ثبتی بدین صورت است:

• عملیات صحرایی که توسط گروه نقشه‌برداری انجام می‌شود.
• عملیات کارتوگرافی که در دفاتر انجام می‌شود.
• تأیید نقشه‌های ثبتی بر عهده سازمان ثبت املاک می‌باشد.
• نقشه‌های ثبتی عموماً در مقیاس‌های ۱/۵۰۰ و ۱/۱۰۰۰ ارائه می‌شود.

نقشه‌های ثبتی را می‌توان از راه‌های مختلف دیگر نیز تهیه نمود، از جمله:

• به‌وسیلهٔ عکس‌های هوایی و کارتوگرافی
• توسط اسکنرهای لیزری و نرم‌افزارهای مربوط
• به‌وسیلهٔ دوربین‌های عکاسی بسیار قوی و نرم‌افزارهای مربوط
• به‌وسیلهٔ عکس‌های ماهواره‌ای و جُـز این‌ها

که تمامی روش‌های فوق برای عملیات با متراژ بالا به صرفه و هزینه‌بر می‌باشند. ساده‌ترین و بهترین و دقیق‌ترین روش برای متراژهای نه‌چندان زیاد استفاده از دوربین‌های «توتال» و «جی‌پی‌اس» های دوفرکانسهٔ دقیق می‌باشد.

سازمان ثبت اسناد و املاک ایران در آخرین آمار خود که در بهمن ۱۴۰۰ اعلام کرد، گفت که کاداسترِ بخش اعظمی از اراضی کشور (حدود ۸۰ درصد) انجام شده‌است که از حدود ۱۶۴ میلیون هکتار وسعت اراضی کشور، حدود ۱۳۵ میلیون هکتار آن اراضی منابع طبیعی 

می‌باشد که تا پایان آن سال در سامانه کاداستر تثبیت می‌گردد. 

 

منابع

1. ↑ «حدنگاری» [عمومی] هم‌ارزِ «cadastre/ cadaster»؛ منبع: گروه واژه‌گزینی. جواد میرشکاری، ویراستار. دفتر هفتم. فرهنگ واژه‌های مصوب فرهنگستان. تهران: انتشارات فرهنگستان زبان و ادب فارسی. شابک ۹۷۸-۹۶۴-۷۵۳۱-۹۴-۸ (ذیل سرواژهٔ حدنگاری)
2. ↑ wikipedia. «Cadastre».
3. ↑ «اداره کل کاداستر». بایگانی‌شده از اصلی در ۲۰ سپتامبر ۲۰۱۹. دریافت‌شده در ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۹.
4. ↑ هر آنچه باید در مورد «کاداستر» بدانید. (۲۰۲۲). ایسنا. Retrieved 27 March 2022, from https://www.isna.ir/news/1400122318140/هر-آن-چه-باید-در-مورد-کاداستر-بدانید

• فشارکی، پ. فرهنگ جغرافیا، انتشارات امیرکبیر، ۱۳۷۹

مراحل ثبت نام واخذسند برایراملاک بدون سند

مراحل ثبت نام  و اخذ سند برای املاک بدون سند

1. قانون  “تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های ثبتی فاقد سند”  شامل زمین ها و چهار دیواری ها (غیر از کشاورزی و باغات) نمی شود و فقط ساختمان های احداثی را شامل می شود.
2. ساختمان ها و زمین های کشاورزی و باغات باید دارای سابقه ثبت باشند یعنی برای آنها پلاک ثبتی تعیین شده باشد.
3. فقط برای املاکی می توان درخواست سند داد که دسترسی به مالک یا حد اقل یکی وراث او (به جهت فوت یا مفقود الاثر بودن) مقدور نباشد. (فوت یا غیبت در حین رسیدگی به تقاضا و با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص است و در صورت اثبات خلاف آن تقاضا  از سوی هیات رد می شود)
4. این قانون مهلت و مدت انقضا ندارد لذا هر وقت ساختمانی ساخته شد که حائز شرایط اخذ سند بود می توان برای آن درخواست سند نمود.

 

مرحله اول ـ

تهیه مدارک مربوطه و حصول اطمینان از وجود آن ها

مدارک مورد نیاز:

1. الف_ در املاک قولنامه ای:
2. کپی از سند مالکیت ملک (سند اولیه).
3. قولنامه یا قولنامه هایی که متقاصی را به مالک اولیه ارتباط می دهد.
4. ب – در املاک دارای سند مشاعی:
5. سند مشاعی متقاضی
6. در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد، ارائه وکالتنامه های مربوطه.

مرحله دوم:

تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه به آن

• الف: پس از  اطمینان از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم کنند .
• ب: پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از سوی مهندس نقشه کش تهیه و در اختیار متقاضی قرار گیرد (البته الزام ارسال این فایل منتفی گردید ).

مرحله سوم:

فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا png با حداکثر حجم ۱۵۰

1. اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
2. کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در اسناد قولنامه ای)
3. اصل و کپی تمامی قولنامه های  استنادی تا با مالکی که سند به نام او صادر شده است برسد. (در اسناد قولنامه ای)
4. اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول، دوم، سوم، صفحه حدود ملک، توضیحات و صفحات انتقالات.
5. نقشه ملک با مختصات UTM   که توسط متقاضی تهیه شده.
6. فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel مربوطه (الزام ارسال این فایل لغو شد).
7. فیش بانکی بابت هزینه تقاضا به مبلغ پانصد هزار ریال به حساب بانکی سیبا به شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی. ( نیاز به اسکن ندارد)

(شما می توانید مدارک خود را به یکی از کافی نتها یا مراکزی که می توانند مدارک شما را اسکن کنند ارائه دهید تا این کار را برای شما انجام دهند و آن را بر روی یک لوح فشرده ( سی دی یا دی وی دی) یا فلش ریخته و تحویل شما دهد در صورتی که دفترخانه امکانات اسکن را داشته باشد می تواند کار اسکن را نیز برای شما انجام دهد.)

مرحله چهارم:

تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره ورود به سامانه

پس از انجام مراحل فوق و تهیه مدارک و عکس آن ها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی از کافی نت ها یا دفاتر اسناد رسمی بخواهید فرم درخواست پذیرش را (در این سایت www.sabtemelk.ir ) تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمائید.

مرحله پنجم:

ورود به قسمت تکمیل درخواست ( صفحه اول سامانه) با استفاده از شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی:

در این مرحله شخصا یا به توسط دفاتر اسناد رسمی یا کافی نتها با شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی وارد شده و درخواست خود را تکمیل می کنید.

مرحله ششم:

ارسال مدارک به واحد ثبتی:

پس از تکمیل درخواست پرینتی از آن تهیه و با مدارکی که در مرحله سوم ذکر شده به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی از دفتر پستی دریافت می نمایید.

مرحله هفتم:

ورود مجدد به سامانه ( با استفاده از شماره ورود و کد ملی ) و وارد کردن شماره رهگیری ۲۰ رقمی دریافتی از دفتر پستی.

مرحله هشتم ( مرحله نهایی) _

به پایان بردن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده.

انواع سند ملکی

انواع  سند ملکی را بررسی نماییم.

• سند ملکی شش دانگ

سندی که شش دانگ آن برای یک شخص باشد، به طور کامل  مالک آن محسوب می شود. این نوع سند رسمی یکی از معتبرترین انواع سند در بین اسناد ملکی است. واژه شش دانگ به معنای شش جهت است.

نوشته های مشابه

• 

کلمه‌ های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است. بنابراین سند ملکی شش دانگ یکی از انوع سند رسمی بسیار مهم است.

 

• سند ملکی مشاع

سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است. واژه‌ مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده می‌ شود که یک ملک، چند مالک داشته باشد. سند مشاع از جهت دیگر به سند ملکی گفته می شود که بین چند شریک تقسیم شده باشد و هرکدام از آن ها مالک قسمتی از آن باشند.

پس در نهایت می توان استنباط کرد که هر کدام از شرکا مالک یک بخش هستند و به همین جهت، امور مربوط به خرید و فروش ملک یا مسائل دیگر مربوط به آن، با پیچیدگی بیشتری نسبت به دیگر اسناد همراه است و افراد هنگامی که می خواهند در این زمینه خرید و فروش و مشارکت انجام دهند، باید اطلاعات کافی را در دست داشته باشند.

• سند ملکی مفروز

سند ملکی مفروز نیز یکی دیگر از انواع آن است و در مقابل سند ملکی مشاع در نظر گرفته می شود. این نوع سند، به گونه ای است که فرد دارنده آن می خواهد سهم خود را در یک زمین ملکی جدا کند و از حالت مشاع بودن خارج سازد. برای مثال اگر چند شخص دارای سند مشاعی باشند و هر کدام از شرکا بخواهند بر روی آن ساخت و ساز نمایند، آن ملک نسبت به سهم آنها افراز می شود و این کار با پیچیدگی همراه است.

• سند ملکی تک برگ

• یکی دیگر از انواع اسناد ملکی، اسناد ملکی تک برگ هستند که امروزه رواج پیدا کردند و از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته اند.

  این نوع از اسناد رسمی با توجه به پیشرفت و گذر زمان تهیه می شود و دیگر با دست درست نمی شود و به صورت الکترونیکی و تایپ شده است. 

   شایان ذکر است که هر کدام از این اسناد تک برگ برای یک شخص معینی تهیه می‌شود و اگر آن شخص بخواهد ملک خود را به دیگری بفروشد، برای خریدار نیز یک سند جدید تهیه می شود.

  از مزایای این نوع از اسناد می توان به نگهداری آسان نسبت به اسناد قدیمی و همچنین شفافیت اطلاعات و دقت مسائل مربوط به ساختمان و جزئیات اشاره کرد.

• سند ملکی وقفی

• سند ملک وقفی نوعی سند است که صاحب ملک یا زمین آن را وقف کرده و اداره اوقاف سند مذکور را به صورت ۹۹ ساله به دیگران انتقال می دهد و در ازای آن اجازه دریافت کند و با توجه به قانون، خرید و فروش املاک و اموال اوقافی بدون هماهنگی با سازمان اوقاف ممنوع است.  

  اگر اشخاصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست کنند.

• سند ملکی المثنی

• قابل توجه است که بیان نماییم، سند ملکی المثنی یکی دیگر از انواع اسناد به شمار می رود و با توجه به این می توان استنباط کرد که در حوزه اسناد ملکی نیز اگر یک سند دزدیده شود یا آتش بگیرد یا سیل آن را ببرد. می توان المثنی آن را دریافت نمود.

• سند ملکی عرصه و اعیان

• سند ملکی  عرصه و اعیان نیز برای کسانی که در شهر های بزرگ خانه خرید و فروش کردن آشنا می باشد و در حالت کلی این سند برای منازل مسکونی و آپارتمان هایی که عرصه و اعیان دارند استفاده می شود.

  سند اعیان مرتبط باواحدهای که روی زمین ساخته می شوند و سند عرصه مربوط به مساحت معین زمینی که در آن ملک ساخته می شود می باشد.

  لازم به توجه است که میزان سهم هر یک از مالکین برای سند ملکی عرصه، به اندازه و متراژ اعیان آن بستگی دارد می‌توانند به کمک شهرداری و واحدهای مربوطه آن را به طور دقیق مشخص کنند.

• سند وکالتی

• در برخی مواقع که افراد به دلیل بیماری و مسائل دیگر نمی توانند خودشان به امور اسناد خود رسیدگی کنند، شخص دیگری را به عنوان وکیل در نظر می گیرند تا کارهای آن ها را انجام دهد و به همین منظور سند وکالتی تنظیم می کند.

   این سند باید به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا از اعتبار لازم برخوردار باشد و اگر در رابطه با این سند کلاهبرداری صورت گیرد، افراد می‌توانند با پیگیری، شکایت لازم را انجام دهند.

• سند ورثه‌ای

• یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور، سند ورثه‌ ای می باشد و افراد بعد از فوت مالک، می توانند با تسلیم مدارک به سازمان مربوطه، سهم الارث خود را تعیین نموده و سند ورثه ای دریافت کنند.  

  مدارک مورد نیاز برای صدور سند وررثه‌ ای: تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.

• سند ملکی تفکیکی

• این سند برای مواقعی است که ملک، بین چند نفر تقسیم شده باشد و قسمت های آن از طریق اسناد مختلف از هم تفکیک شده باشند. 

   

• سند ملکی معارض

• هنگامی که دو سند رسمی با نام ها و تاریخ های متفاوتی، برای یک ملک مشخص صادر شده باشد، معالج نامیده می شود و با توجه به ماده ۵ لایحه قانونی که در رابطه با اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض صحبت کرده است، دادگاه هنگام مواجهه با چنین اسنادی، پس از انجام بررسی‌ های لازم است یکی از آنها را ابطال می نماید.

• سند بنچاق

• پیش از اینکه نظام مدیریت ثبت اسناد مانند امروز یکپارچه الکترونیکی باشد، مردم برای توافق بین خودشان قراردادهایی را می نوشتند و سپس برای تایید صحت قراردادشان، آن را پیش علما و افراد سرشناس می‌بردند و اگر به مهر و امضای آن ها می رسید، این سند رسمی و دارای اعتبار تلقی می شد.  به این نوع از اسناد بنچاق می گویند.

• سند ملکی شورایی

• یکی دیگر از انواع سند کشورمان، سند شورایی است و  به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد، سند ملکی شورایی می گویند.

  باید توجه داشت که این نوع سند به خاطر اینکه عادی محسوب می‌شود اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل بسیاری زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.

• سند منگوله‌ دار

• سند منگوله دار نیز که شاید اسمشو شنیده باشید، سندی است که یک منگوله دارد. در واقع سندهای منگوله‌ دار همان سندهایی هستند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده‌ اند، این پلمپ توسط اداره ثبت اسناد بر روی سند ایجاد می‌شود که صحت آن را تایید میکند و به یک سند رسمی قابل اطمینان تبدیل می نماید. مالکیت دارنده آن قطعی است و شبحی از بابت مسائل حقوقی آن وجود ندارد.

• سند ملکی رهنی

• بسیار پیش می‌آید که خریداران بخواهند در هنگام خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند. در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند هم قید می‌گردد.

  منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می‌ گردد که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است. آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود.

  اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.

 اعسار چیست و معسر کیست؟

 

اعسار به معنی رنج، سختی و نداشتن است و در اصطلاح حقوقی، زمانی که یک فرد به نوعی تمکن مالی ندارد یا دارای اموال و سرمایه‌ای است اما در وضعیتی قرار دارد که امکان دسترسی به آن‌ها را ندارد، این فرد دچار اعسار شده و قادر به پرداخت بدهی‌هایش نیست.طبق ماده یک قانون اعسار «معسر کسی است که به واسطه نداشتن دارایی یا دسترسی نداشتن به مال اش توانایی پرداخت هزینه محاکمه (هزینه دادرسی) یا دیون خود را ندارد.»

چه کسی می‌تواند دادخواست اعسار بدهد؟

هر فردی نمی‌تواند به ادعای این که دچار اعسار می‌شود به دادگاه دادخواست اعسار دهد. کسی می‌تواند ادعای اعسار کند که بدهکار باشد، اقامه دعوی از طرف مدعی و طلبکار علیه او شود، ادعای (اعسار) وی ثابت و حکم به نفع طلبکار صادر شود، رأی قطعی بر محکومیت بدهکار و اجرائیه از طرف دادگاه صادر شود.

بعد از تحقیق شرایط یاد شده، مدعی اعسار می‌تواند با ارائه دادخواست در پی اثبات آن باشد.

معسر کسی است که جهت پرداخت هزینه دادرسی و دیون خود یا مالی ندارد یا اگر مالی دارد، موقتاً به آن دسترسی ندارد.

اعسار از دو جنبه اعسار پرداخت هزینه دادرسی و اعسار در پرداخت دیون (محکوم به) قابل بررسی است. طرح دعوی در دادگستری مستلزم پرداخت هزینه‌هایی است که در قانون مشخص شده است، از جمله هزینه تمبر، دستمزد کارشناس، هزینه اجرای قرار معاینه، تحقیقات محلی و….

هرچند هزینه دادرسی یکی از راه‌های جلوگیری از طرح دعاوی واهی و نیز مانع از ازدحام بی مورد در محاکم (دادگستری) است، اما از طرف دیگر نمی‌توان آن را منع و سدی در مقابل احقاق حق مردم قرار داد.

به همین دلیل قانونگذار با تصویب قوانین مختلف از جمله «قانون اعسار» در این خصوص، راه دسترسی همگان به قانون و عدالت را هموار کرده است؛ به این نحو که افرادی که خود را صاحب حق می‌دانند اما توان و تمکن مالی طرح دعوی در دادگستری را ندارند، می‌توانند با استفاده از این قانون به حق خود برسند.

اعسار در محکومیت‌های مالی و جزایی یا همان اعسار در پرداخت دیون عبارت از آن است که به موجب حکم دادگاه حقوقی یا حکم دادگاه کیفری در امر جزایی، شخص به پرداخت وجه، مال یا جزای نقدی در حق دیگری محکوم شود اما توانایی و تمکن پرداخت آن را نداشته باشد.

به این دعوی ( اعسار ) خارج از نوبت رسیدگی می‌شود و مرجع رسیدگی به آن نیز دادگاهی است که به دعوی اصلی رسیدگی می‌کند. در مورد محکومیت اوراق اجرایی نیز دادگاه محل اقامت مدعی اعسار صلاحیت رسیدگی دارد.

آیا ابطال سندمالکیت قابل پذیرش میباشد؟

آیا دعوی ابطال سند مالکیت قابل پذیرش می باشد ؟ 

در اینجا دو نظر ابراز شده است .

عده ای معتقدند که ، چنانچه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد ذی نفع ابطال سند مالکیت را از دادگاه بخواهد و این موضوع مغایرتی با ماده ۲۲ قانون ثبت نیز ندارد، چرا که ماده ۲۲ قانون ثبت ناظر به ملکی است که مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و چنانچه در جریان ثبت ملک رعایت مقررات قانونی نشده باشد و با این وصف ملک به ثبت رسیده باشد ، منصرف از ماده ۲۲ قانون ثبت می باشد .

عده ای دیگر معتقدند که : برابر مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت ابطال سند مالکیت و دعوی مربوط به آن قابل استماع نیست و سند مالکیت قابل ابطال نمی باشد ، چرا که قانون ثبت تشریفات خاصی را برای ثبت ملک و صدور سند مالکیت قائل شده است و انتظام امور جامعه و حقوق افراد نیز ایجاب می کند که مالکیت متزلزل نشود در غیر این صورت با هیچ اطمینانی نمی توان معامله ای انجام داد .

بنظر می رسد که عدل و انصاف اقتضاء این را دارد که اگر جریان عملیات ثبتی صحیحاً صورت نگرفته باشد مثلاً در مواردی که انتشار آگهی نوبتی لازم است ، آگهی منتشر نشده باشد چون چنین ثبتی مطابق قانون صورت نگرفته و با عدم انتشار آگهی حق

اعتراض کسانی که می توانسته اند بر آن اعتراض کنند ضایع شده است مدعی یا مدعیان حق می توانند در دادگاه اقامه دعوی نموده و احقاق حق کنند .

البته نظر گروه اول نیز خالی از قوت نیست و بنظر می رسد که بهرحال باید در پذیرش دعوی ابطال سند مالکیت محدودیتهائی قائل شد و اجازه نداد که به هر بهانه و دلیلی دعوی ابطال سند مالکیت قابل پذیرش باشد ، دعوی ابطال سند مالکیت را باید محدود به موارد خاص و مواردی که به هر حال چاره ای جز پذیرفتن چنین دعوائی وجود ندارد نموده و از پذیرش دعوی در تمامی موارد خودداری نمود .

بهر تقدیر از آنجائیکه رویه قضایی طرح دعوی ابطال سند مالکیت را بشرحی که اشاره شد پذیرفته است ، بنابراین خواهان ابطال سند مالکیت در صورتی که بتواند ثابت کند که مقررات قانونی در جریان ثبت ملک رعایت نشده است می تواند طرح دعوی نماید .

دعوی ابطال سند مالکیت باید به موجب دادخواست مطرح و لزوماً مقررات ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی نیز باید رعایت گردد و از نظر مالی بودن یا غیر مالی بودن هم دعوی ابطال سند مالکیت یک دعوی مالی محسوب می گردد مرجع صالح نیز دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد

روش ابطال سند مالکیت و ابطال سند رسمی

 تفاوت  ابطال سند مالکیت و سند رسمی  

، تفاوت دیگری نیز که بین سند مالکیت و اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد ، موضوع دعوی ابطال آنها می باشد ، اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی دعوی ابطال آن مواجه با محدودیت خاصی نیست و هر زمان و به هر دلیل قانونی می توان ابطال آنها را از دادگاه خواست ، مثلاً ، چنانچه سندی به طور صوری تنظیم شده باشد یا معامله ای که ثبت شده فاقد یکی از شرایط اساسی معامله

باشد و یا یکی از متعاملین شرایط معامله را نداشته و غیره ، لکن سند مالکیتی که اداره ثبت صادر می نماید را جز در موارد محدود و به هر بهانه ای و به راحتی نمی توان ابطال نمود .

فرق بین سندمالکیت با سند رسمی

فرق بین سند مالکیت و سند رسمی

بین سند مالکیت و سند رسمی تفاوت های زیر وجود دارد :

۱-تشریفات صدور و تنظیم این دو نوع سند متفاوت است .

۲-بطور کلی ثبت ملک در دفتر املاک نشانه خاتمه جریان ثبت است و پس از ثبت ملک مزبور دیگر ملک جاری بدان اطلاق نمی شود بلکه ملک ثبت شده نامیده می شود، اما ثبت سند رسمی نقل و انتقال ملک ثبت شده در دفتر اسناد رسمی بدین

معناست که با رعایت کلیه قوانین و مقررات جاری و با اخذ کلیه استعلامات و مفاصا حساب های مقرر قانونی ملک به نام خریدار منتقل شده ثمن معامله و حقوق دولتی نیز پرداخت شده و از تاریخ تنظیم و امضای سند مالک ملک مزبور شخص خریدار می باشد .

۳–سند مالکیت منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است ولی سند رسمی انجام معامله منعکس کننده آخرین نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده می باشد .

۴–سند مالکیت در اداره ثبت صادر می شود ولی سند نقل و انتقال در دفتر اسناد رسمی تنظیم و صادر می شود .

۵–سند مالکیت اماره قطعی و قانونی بر مالکیت اشخاص نسبت به املاک می باشد و لیکن سبب تملک نمی باشد ولی سند انتقال رسمی تنظیمی در دفتر خانه هم اماره قطعی و قانونی بر ملکیت اشخاص و هم سبب تملک و انتقال مالکیت می باشد .

۶–سند مالکیت صادره از سوی اداره ثبت به معنای اخص کلمه سند رسمی موضوع ماده ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت محسوب نمی شود زیرا فی نفسه فاقد قدرت اجرایی و قابلیت اجرا بوده و مفاد آن به خودی خود قابل اجرا نمی باشد و این در حالی است که مفاد اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به نقل و انتقال املاک و تعهدات مندرج در اسناد تنظیمی بدون نیاز به حکمی از سوی محاکم دادگستری لازم الاجرا بوده و دارای ضمانت اجرایی می باشد .

 

نمونه هبه نامه

نمونه هبه نامه ( قرارداد هبه یا بخشش) :

واهب : خانم/آقای ..........      به شماره شناسنامه : .............    صادره از : ........     به کدملی : .......     به نشانی : ............... .
 

متهب : خانم/آقای ..........      به شماره شناسنامه : ............     صادره از : ........     به کدملی : .........    به نشانی : ............... .
 

عین موهوبه : تمامی شش دانگ یک باب دکان به پلاک ثبتی......واقع در........ و نیز کلیه حقوق مادی و عینی نسبت به حق کسب، پیشه یا تجارت و سرقفلی در شش دانگ مغازه مورد.

 
عوض قرارداد : مبلغ یک هزار ریال که تماماً و نقداً به واهب تملیک گردیده با ا قرار .

نکته : همانطور که گفته شد وجود عوض از ارکان عقد هبه و شرط صحت آن نیست ولی طرفین می توانند مبلغ و عوضی را هم به صورت شرط ضمن عقد در این قرارداد بگنجانند در اینجا چون ماهیت عوض شرط ضمن عقد است تخلف از آن برای مشروط له حق فسخ ایجاد می نماید بر خلاف عقود معاوضی که تخلف از پرداخت عوض، اصولاً به طرف فقط حق مطالبه می دهد نه حق فسخ. 

کلیه شرایط صحت هبه قطعی اعم از قبض و اقباض و صیغه به اظهار و غیره اجرا شده و طرفین ضمن العقد خارج لازم که به قرار عقد خارج لازم به طور شفاهی بین آنان منعقد گردیده، هرگونه ادعا و اعتراض بعدی احتمالی ولو به عنوان تضرر و غیره را از خود سلب و ساقط نمودند.
منافع عین موهوبه قبلاً به کسی واگذار نشده و متهب پس از رویت آن با وقوف کامل از محل وقوع ، حدود و مشخصات اقرار به تصرف و قبض عین موهوبه نمود. 

 

سایر شرایط : (در قسمت سایر شرایط هبه هرگونه شرط ضمن عقد یا قرار بین طرفین را می توانید بگنجانید به شرط اینکه با ماهیت عقد هبه منافات نداشته باشد، مثلا اینکه ماهیت عقد هبه مالک شدن متهب است و نمی توان شرط کرد که متهب مالک نباشد یا اینکه در هبه به حکم قانون قبض و تحویل و تسلط متهب شرط صحت است و نمی توان شرط کرد که قبض لازم نباشد در هرحال کلیه شرایط صحت باید رعایت شود.)

 

نکته : توجه داشته باشید که ممکن است قرارداد هبه یا بخشش برای تنظیم روابط مالی مناسب نباشد و لازم باشد قرارداد دیگری را انتخاب کنید.برای انتخاب بهترین قرارداد جهت تنظیم روابط با دیگران توصیه می شود قبل از هر کاری به یک وکیل متخصص قرارداد مراجعه کنید.

نکته : عقد هبه از جمله عقود لازم است یعنی طرفین بدون توجیه قانونی حق عدول از آن را ندارند مگر در مواردی که قانونگذار در ماده 803 قانون مدنی تعیین نموده است.مثلا  از جمله مواردی که امکان رجوع به هبه و فسخ آن وجود دارد موردی است که زن و شوهر طرفین عقد هبه باشند.

نکته : رجوع از هبه با استناد به ماده 803 قانون مدنی تنها در صورتی ممکن است که عین موهوبه موجود باشد .پس در صورت تلف یا انجام یک عمل حقوقی هبه غیر قابل رجوع می شود.

نکته : مقررات راجع به استرداد هدایا در دوران نامزدی بسیار شبیه مقررات عقد هبه است (البته با اندکی تغییر) .

نکته : موضوع عقد هبه باید یک مال عینی و معین باشد یعنی قابل لمس و رویت باشد و مال کلی و مالی که همزمان با عقد موجود نیست قابلیت هبه را ندارد.تاسیس مشابهی در قانون مدنی (ماده 289 به بعد) وجود دارد تحت عنوان ابراء که موضوع آن بخشش دین و طلب است.