قرارداد هبه چیست

 قرارداد هبه نامه - بخشش چیست ؟ 

 

قرارداد هبه یا بخشش به قراردادی مجانی (بدون نیاز به ضرورت وجود عوض) گفته می شود که البته میتوان در آن عوض هم درج و شرط نمود ولی برخلاف عقود معاوضی مثل بیع و اجاره، وجود عوض  نیست.در هر حال به این قرارداد در عرف بخشش هم گفته می شود و می تواند موضوع آن هرگونه مال و حتی دین باشد.به بخشش دین در اصطلاح قانونی ابراء گفته می شود.هبه یا بخشش اصولاً از جمله قرارداد های لازم الاجرا است و طرفین باید به بقا آن ملزم و پایبند باشند مگر در موارد استثنایی (مثل ماده 803 قانون مدنی).توصیه می شود قبل از هر اقدامی جهت انتخاب قالب قرارداد و شرایط آن با یک کارشناس متخصص قراردادها مشورت نمایید

اراضی موات چیست ؟ 

جهت مشاوره  و درخواست کارشناس حقوقی از موسسه  باما تماس بگیرید

 

به بیان ساده اراضی موات به آن دسته از زمین‌ها گفته می‌شود که معطل مانده و غیر آباد هستند. به عبارتی بهتر از زمین موات بهره برداری نمی‌شود. عدم بهره برداری از زمین موات می‌تواند به دلایل مختلف از جمله نرسیدن آب به آن زمین باشد. ناگفته نماند که جز مورد گفته شده عواملی دیگری نیز می‌توانند سبب عدم بهره برداری از زمین و در نتیجه موات شدن آن بشوند. از جمله این عوامل می‌توان به این موارد اشاره کرد: مستولی شدن آب بر آن، پوشیده شدن به واسطه شن یا ماسه تا حدی که نتوان از آن زمین استفاده کرد، نیزار و بیشه زار شدن زمین، وجود انواع درختان و…. در ادامه به توضیح بیشتر در مورد اراضی موات می‌پردازیم. برای آگاهی بیشتر تا پایان با ما همراه باشید.

اقسام موات: به طور کل اراضی موات گروهی از زمین‌های عمومی هستند. پس از پیروزی انقلاب اسلامی در خصوص این اراضی قوانین خاصی به ثبت رسید. طبق این قوانین اسناد قبلی که در مورد مالکیت زمین‌های موات وجود داشت را باطل اعلام کرده، و این اراضی به مالکیت دولت درآمدند‌. اراضی موات دو قسم کلی دارند. دسته اول موات اصلی و دسته دوم موات عارضی. در ادامه به توضیح بیشتر در مورد اقسام زمین‌های موات می پردازیم.

موات اصلی: این نام به زمین‌هایی تعلق می‌گیرد که به ملک، احیا مسبوق نباشند. به طور کلی احراز آنها مشکل و ملحق به آن می‌باشد.

موات عارضی: موات عارضی به آن دسته از زمین‌های موات گفته می‌شود که در ابتدا آباد بوده‌اند و سپس خرابی یا موات بر آنها غالب شده است. در توضیح بیشتر زمین موات می‌توان یک مثال آورد، به عنوان مثال زمین مندرسی ( زمین قدیمی). در این زمین‌ها ممکن است آثار نهر و آثار مخروبی که نشان دهنده این موضوع باشد که در گذشته آباد بوده‌اند به چشم بخورد

تعریف قانونی اراضی موات

در خصوص زمین موات دو تعریف وجود دارد. یکی تعریف فقهی و دومی تعریف قانونی. موات در لغت به معنای چیزی است که روح ندارد. در خصوص زمین هم به زمین و اراضی که هیچ صاحبی ندارند، یعنی در مالکیت هیچ شخصی قرار ندارند، اراضی موات گفته می‌شود. در عمل به دلیل شرایط خاصی که این اراضی دارند، هیچ شخصی از آنها بهره‌مند نمی‌شود. در خصوص قوانینی که در مورد زمین موات وجود دارد، می‌توان گفت زمین موات در قوانین قبل و بعد از انقلاب اسلامی تعریف خاصی ندارد. اراضی موات به طور کلی همراه با زمین بایر تعریف شده است. تعریف آورده شده بسیار کلی است به گونه‌ای که در این قوانین اراضی موات بالاصاله هم شامل و مشمول قوانینی هستند که در مورد اراضی موات بالعرض مطرح شده است.

در ماده ۲۷ قانون مدنی در مورد زمین‌های موات ضمن اینکه موات را اموالی بیان کرده است که در مالکیت شخصی قرار ندارند، برای زمین موات مثال آورده و بلافاصله آن را تعریف کرده است.
_ زمین‌هایی که در مالکیت شخص یا اشخاصی قرار ندارند. مردم می‌توانند با توجه به قوانین مندرج در این قانون زمین‌هایی که موات هستند را تملک کرده. علاوه بر تملک می‌توانند از این زمین‌ها استفاده کنند. در این حالت مباحات گفته می‌شود. به عنوان مثال زمین‌هایی که از آنها بهره‌مندی انجام نمی‌شود و بدون آبادی بلااستفاده هستند.

به عنوان سخن‌ پایانی باید گفت در این مقاله به توضیح بیشتر در مورد اراضی موات پرداختیم. دانستید که موات به زمین‌هایی گفته می‌شود که به دلایل مختلف نظیر نرسیدن آب، پوشیده شدن با شن و ماسه، نیزار و بیشه زار شدن و… امکان بهره‌برداری از آن وجود ندارد. علاوه بر این به زمینی که اکنون بدون استفاده است اما آثار آبادی مثل آثار نهرهای قدیمی در آن به چشم می‌خورد نیز موات گفته می‌شود.

نمونه متن قرارداد صلح نامه یا قراردادصلح

نمونه متن یک صلح نامه یا قرارداد صلح

 

مصالح: :  خانم/آقای ........ به شماره شناسنامه ...... صادره از...... به کدملی .......... به نشانی ........... .
متصالح : خانم/آقای ........ به شماره شناسنامه ...... صادره از ...... به کدملی .......... به نشانی .......... .

نکته : منظور از مصالح کسی است که مال عینی و مادی متعلق به اوست و در صلح عینی (یعنی صلح مالی که قابل لمس است و عینیت دارد) ، مالی را از مالیکیت خود خارج نموده و به مالکیت طرف مقابل در می آورد و به طرف مقابل متصالح گفته می شود. 

نکته: در صلحی که موضوع آن مال نیست و در مقام دوستی و آشتی و مصالحه و رفع خصومت (صلح بر دعوا)، فرقی بین مصالح و متصالح نیست و این عناوین اختصاصی به هیچ کدام از طرفین ندارد.

 

مورد صلح : کلیه حقوق راجع به شش دانگ ملکیت و عرصه و اعیان به انضمام  حق کسب، پیشه یا تجارت و سرقفلی یک واحد تجاری (مغازه) به پلاک ثبتی ........................ واقع در ...................... با تمامی توابع و ملحقات و آنچه که در سند مالکیت آمده اعم از پارکینگ و انباری و نیز انشعابات آب و برق و گاز و تلفن منصوب در آن که متعاقب تنظیم این صلحنامه و در خصوص واگذاری کلیه حقوق ناشی از مالکیت مورد صلح موصوف، سند انتقال قطعی تنظیم نماید. با این صلحنامه دیگر مصالح نسبت به مالکیت واحد تجاری مذکور ادعایی نخواهد داشت.

نکته : مورد صلح می تواند هر چیزی باشد اعم از مال موجود یا مالی که احتمالاً در آینده بوجود می آید یا مال عینی مثل یک خودرو یا مالکیت یک ملک و مال اعتباری مثل سرقفلی یا حق کسب و پیشه و یا حتی یک مجموعه اختلافات و دعاوی که بین دو طرف وجود دارد.بطور کلی به جز عقد ازدواج که نیاز به تشریفات خاص دارد هر قراردادی را می توان برای جلوگیری از سخت گیری های قانونی در قالب عقد صلح گنجاند.
 

مبلغ قرارداد: مبلغ ................ ریال وجه رایج که تماماً نقداً بنا به اقرار به مصالح تسلیم و تادیه گردیده. 

نکته : صلح اصولاً یک عقد مسامحی و مجانی است یعنی وجود مبلغ و عوض شرط صحت آن نیست یا به تعبیر قانونی از جمله عقود مغابنی و معاوضی محسوب نمی شود و می تواند رایگان و مجانی باشد و در صورت وجود عوض و مبلغ یا مال الصلح، ضرورتی ندارد که بین موضوع معامله و مال الصلح تناسبی از نظر ارزش باشد.مثلاً اگر یک آپارتمان چند میلیارد تومانی به یک شاخه نبات یا صد هزار تومان پول صلح شود از این جهت خدشه ای نمی توان به آن وارد کرد.برخلاف بیع و سایر عقود معاوضی.

 

شرایط قرارداد صلح

الف) مصالح به موجب این صلحنامه کلیه حقوق ناشی از مالکیت خود را به طرف دیگر صلح نموده و هیچ گونه ادعایی در این خصوص نخواهد داشت.

ب) هیچ گونه اختیار فسخ معامله در این معامله درج نشده و طرفین جز با اقاله حق بر هم زدن معامله را ندارند.

نکته : این شرط به این صورت هم می تواند درج شود که طرفین عقد می گویند و می نویسند ""به شرط اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن اگر چه فاحش یا افحش باشد.(فاحشا کان او افحش)""

ج) متصالح  هر زمان که تقاضا نماید مصالح  باید مورد صلح و متعلق حق دیگری را تحویل مالک این صلح نامه بدهد.در غیر اینصورت طرف مقابل (متصالح) حق هر نوع شکایت را خواهد داشت. 
د) پرداخت هزینه های انتقال اعم از هزینه فک رهن و مالیات به نقل و انتقال و عوارض شهرداری و هزینه ثبت به عهده خود انتقال گیرنده است.

ه) ................ .

ط) ............... .

ی) ............... .

ک) ............... .

ل) ............... .

م) ............... .

ن) ............... .

این قرارداد فی مابین مصالح و متصالح در کمال صحت عقل و سلامت و اراده و بدون اجبار و اکراه تنظیم گردید.
کلیه معاملات و قراردادهای مغایر با متن این صلح نامه بین مصالح با افراد دیگر باطل و بی اعتبار بوده و فاقد اثر است. مصالح تعهد نموده و اقرار می نماید که هیچ گونه معامله و عقد تملیکی مفاد این صلح نامه منعقد ننموده است. و در صورت وجود هر گونه عقد قبل یا بعد از این قرارداد عقد مذکور بی اعتبار است.

نکته : علاوه بر آنچه گفته شد در قسمت سایر شرایط عقد صلح میتوان هر شرط مشروع و قانونی را گنجاند و در این خصوص هیچ گونه محدودیتی وجود ندارد. با این وجود توصیه میشود جهت تنظیم یک قرارداد کامل و جامع و قانونی حتما با یک متخصص و با تجربه در زمینه تنظیم قرارداد مشورت نمایید. 

 

امضا و اثر انکشت صلح کننده:

امضا و اثر انگشت صلح گیرنده:

امضا شاهد:

۱- 

۲- 

۳- 

نکته : برای صحت یک قرارداد صلح قصد و رضای طرفین به هر طریقی اعم از امضا یا اثر انگشت میتواند ابراز شود.

نکته: این یک نمونه صلح نامه عادی است.صلح نامه همچنین می تواند رسمی باشد.برای تنظیم صلح نامه رسمی انجام تشریفات خاصی ضرورت دارد مثل استعلام مالکیت از اداره ثبت و پرداخت مالیات و مواردی از این دست.  

نکته: در عقد صلح ادعای غبن راه ندارد و همانطور که گفته شد صلح کننده یا مصالح بعد ار قبول و امضا نمی تواند ادعا کند که ضرر کرده است.

نمونه متن قرارداد جعاله کارگزاری

متن یک قرارداد جعاله

---

ماده ۱- طرفین قرارداد

طرف اول قرارداد

جاعل (پرداخت کننده اجرت در برابر کار) :

خانم/ آقای ……….. فرزند ………. به شماره شناسنامه ……….. کد ملی ………… صادره از …….. تلفن ثابت ……… همراه  …..ساکن .......... .

طرف دوم قرارداد

عامل (شخصی که کار باید انجام دهد) :

خانم/آقای …….. فرزند ……….. به شماره شناسنامه ………. کد ملی ………… صادره از …… تلفن ثابت……… همراه  ……..ساکن ............ .

 

---

ماده ۲- مورد جعاله

.................... .

 

---

ماده ۳) حق الجعاله (اجرت کار) و نحوه پرداخت آن

اجرت عامل در انجام مورد جعاله مبلغ …… ریال وجه رایج معادل ……… تومان است که جاعل متعهد گردیده آن را در پایان مدت مرقوم نقداً به عامل بپردازد.

 

---

ماده ۴- مدت قرارداد

از تاریخ ………….. لغایت ………….. ماه/سال کامل شمسی.

 

---

ماده ۵- تعهدات طرفین

در این قسمت با توجه به مورد جعاله می‌توان تعهداتی را برای طرفین قرارداد در نظر گرفت.

 

---

ماده ۶- شرایط قرارداد

1- کلیه هزینه‌های ناشی از خرید مواد اولیه، لوازم کار، دستمزد و مزایای کارگران و حق بیمه و غیره به عهده عامل است.

2- هر یک از طرفین حق رجوع از این جعاله را مادامی که عمل به اتمام نرسیده و یا قبل از شروع به عمل دارد ولی اگر جاعل در اثناء عمل رجوع نماید باید اجرت المثل عمل عامل را به نسبت عملی که انجام داده بدهد هرچند فسخ از طرف خود عامل نیز شده باشد.

3- استحقاق عامل به دریافت تمامت جعل (عوض کار) موکول به انجام جعاله در موعد مقرر می ‌باشد.

4- ............... .

5- .............. .

6- .............. .

7- ............. .

 

مهم ترین بخش در نگارش یک قرارداد همین قسمت شرایط قرارداد است که می تواند حسب مورد و با توجه به توافقات طرفین و ویژگی های معامله متفاوت باشد.توصیه می شود این قسمت حتما تحت نظر و بعد از مشاوره با یک وکیل تنظیم شود و در صورت امکان بهتر است نگارش کلی یک قرارداد خصوصاً بخش شرایط قرارداد را به یک متخصص دعاوی حقوقی و قراردادها بسپارید.

ماده ۷- وجه التزام

عامل متعهد و ملتزم است که در تحویل و انجام به موقع مورد جعاله طی مدت مرقوم اقدام نماید و در صورت تأخیر در انجام مورد جعاله عامل متعهد است روزانه مبلغ …… ریال معادل ……….. تومان به عنوان وجه التزام به جاعل بابت هر روز تأخیر بپردازد و جاعل حق دارد روزانه مبلغ ………. ریال معادل ……… تومان وجه التزام مذکور را در صورت تأخیر از اجرت کسر و باقی را بپردازد. 

 

---

ماده ۸- مرجع حل اختلاف

در صورت بروز هرگونه اختلاف فی مابین و نیز در رابطه با حسن انجام کار طبق مشخصات فنی مندرج در صورت وضعیت مزبور، طرفین داوری خانم/ آقای ………….. فرزند …………..  شماره شناسنامه ………… ساکن …….. را پذیرفته و مورد را به داور مزبور ارجاع کرده و رأی آن داور برای طرفین در مورد ارجاعی قاطع  و غیرقابل اعتراض بوده و لازم الاجراء است و ذینفع حق دارد در صورت تمایل به دادگاه صالحه مراجعه نماید.

 

---

ماده ۹- اقامتگاه طرفین

هرگونه اخطار، درخواست و مکاتبه در خصوص مفاد این قرارداد باید کتباً به نشانی طرفین که در این قرارداد نوشته شده و اقامتگاه قانونی آنان محسوب می‌شود ارسال گردد. در صورتی که این محل تغییر کند می‌بایست محل جدید بلافاصله کتباً به طرف دیگر اطلاع داده شود و در صورت تخلف، ارسال اخطار، درخواست یا مکاتبه به اقامتگاه قانونی سابق وی، ابلاغ شده تلقی خواهد شد.

 

---

ماده ۱۰- نسخه های قرارداد

این قرارداد مشتمل بر ده ماده در تاریخ ……. در … نسخه با اعتبار واحد تنظیم و بین طرفین مبادله گردید و مفاد و مندرجات آن مورد توافق کامل طرفین می ‌باشد.

 

---

امضاء طرف اول قرارداد (جاعل)                              

امضاء طرف دوم قرارداد (عامل)

نمونه مبایعه نامه ملکی

نمونه مبایعه نامه ملک

در اینجا یک نمونه مبایعه املاک آورده شده است :

 

ماده 1 : طرفین قرارداد

1-1- فروشنده/فروشندگان ...... فرزند ...... به شماره شناسنامه  ...... صادره از ......کد ملی ...... متولد ...... ساکن ...... تلفن ......  با وکالت/قیمومت/ولایت/وصایت ...... فرزند ...... به شماره شناسنامه ...... متولد ...... به موجب ......

2-1- خریدار/خریداران  ...... فرزند ...... به شماره شناسنامه ...... صادره از ......کد ملی ...... متولد ...... ساکن...... تلفن ...... با وکالت/قیمومت/ولایت/وصایت ...... فرزند ...... به شماره شناسنامه ...... متولد ...... بموجب ......

 

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله 

عبارت است از انتقال ...... دانگ از ...... دارای پلاک ثبتی شماره ...... فرعی از ...... اصلی . قطعه ...... واقـع در بخش ......حوزه ثبتی ...... به مساحت ...... متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ...... صفحه ...... دفتر ...... بانضمام ...... دانگ پارکینگ شماره             فرعی و ...... دانگ انبار شماره  ...... فرعی از ...... اصلی طبق سند رهنی شماره  ...... دفتر اسناد رسمی ...... مورد رهن بانک ...... دارای حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصی / اشتراکی / شوفاژ / روشن / غیرروشن / کولر/ تلفن دایر/ غیر دایر به شماره                         به نشانی ......

 

ماده 3 : ثمن معامله

مبلغ ...... ریال معادل ......تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل از سوی خریدار / خریداران پرداخت می گردد .

1-3- مبلغ...... ریال معادل ...... تومان نقداً به موجب چک شماره ...... عهده بانک ...... مورخ ...... فی المجلس از ناحیه خریدار / خریداران به فروشنده به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده / فروشندگان با امضاء این مبایعه نامه اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند .

2-3- بقیه ثمن معامله که مبلغ ...... ریال معادل ...... تومان می باشد توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد : 

مبلغ ...... و الباقی ثمن معامله که مبلغ ...... می باشد به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی / وکالتی در دفترخانه شماره ...... واقع در ...... پرداخت خواهد شد.

تبصره 1 : عدم وصول چکها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند 1-3 ماده 3 این مبایعه نامه از سوی فروشنده / فروشندگان تأثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد .

تبصره 2 : فروشنده متعهد گردید مورد معامله را در تاریخ ...... صحیح و سالم تخلیه کامل نموده و در قبال اخذ رسید کتبی به خریدار تحویل نماید .

 

ماده 4 : شرایط مربوط به تنظیم سند 

1-4- طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند طبق قرارداد در تاریخ  ...... در دفتر اسناد رسمی شماره ...... و یا دفترخانه ای که بانک یا سازمان متبوعه واقع در ...... پیشنهاد نماید حاضر شوند و با انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه نامه نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نماید و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد ، در ضمن اجرای تعهد به تنظیم سند از طرف فروشنده بنام انتقال گیرنده بعدی ، موکول به احراز انتقال از طریق ارائه قرارداد می باشد . در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی برای تنظیم سند ، گواهی سر دفتر مثبت تخلف نامبرده می باشد .

2-4- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد .

 

ماده 5 : شرایط تسلیم مورد معامله 

1-5- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ ...... با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار کند و هر گونه موانع در استیفاء و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند .

2-5- در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد مبایعه نامه باشد عقد باطل است و فروشنده موظف است ثمن دریافتی را به خریدار عودت نماید .

3-5- در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن ، مصادره ، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغیر و غصبـی بودن قانونـاً قابل انتقــال به خریـدار نبوده فروشنـده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل ...... ریال بعنوان خسارت به خریدار بپردازد .

4-5- کلیه هزینه های ناشی از تسلیم مورد معامله بر عهده فروشنده است ، مگر اینکه به صورت دیگری توافق شده باشد .

 

ماده 6 : آثار قرارداد 

1-6- این قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به غیر از خریدار منع می کند . در صورت تخلف و انتقال به غیر ، خریدار حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوی ابطال به طرفیت فروشنده و منتقل الیه ، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد . در صورتیکه الزام ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی که خریدار متقبل شده بپردازد و معادل ...... ریال بعنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وی پرداخت نماید .

2-6- فروشنده متعهد است قبلاً و یا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی کلیه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصاحساب شهرداری ، مالیاتی و غیره را اخذ نماید . 

3-6- فروشنده مکلف است کلیه بدهیهای احتمالی در خصوص توابع ، اعیان ، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظیم سند رسمی تصفیه نماید .

4-6- هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی ، شهرداری و غیره ، بعهده فروشنده است و هزینه حق الثبت و حق التحریر بر عهده ...... می باشد .

5-6- - قیمت توافق شده برای معامله در بند 1 ماده 3 به هیچ عنوان و به جهت نوسان قیمت مورد معامله قابل تغییر نیست و از این حیث حق و ادعایی برای فروشنده یا خریدار متصور نیست .

6-6- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس با اقرار طرفین اسقاط گردید . 

7-6- در صورتیکه عدم اجرای تعهد از جانب فروشنده باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ   ریال بعنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید و در صورتیکه ممتنــع خریدار باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ ...... ریال به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید . خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است .

 

ماده 7 : حق الزحمه 

حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان ...... به طور جداگانه به عهده طرفین است که همزمان با امضاء این قرارداد مبلغ ...... ریال پرداخت شده و رسید دریافت نمایند . فسخ یا اقاله قرارداد تأثیری در میزان حق الزحمه نخواهد داشت .

 

ماده 8 : زمان شروع مبابعه نامه 

این قرارداد در تاریخ  ...... در دفتر مشاور املاک  ...... به نشانی ......  در سه نسخه بین طرفین تنظیم و امضاء و مبادله گردید . مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص دفتر املاک ، نسخه اول و دوم را به خریدار و فروشنده تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط است .

 

ماده 9

موارد حقوقی این قرارداد مطابق با مقررات جاری است و تایید می شود. وبرای دطلاع بیشتر با مدیر موسسه تماس بگیرید 

روش تشخیص مستثنیات از اراضی ملی

روشهای تشخیص مستثنیات از اراضی ملی

اگر  زمینی قبل  از  تاریخ تصویب قانون ( ۱۳۴۱ ) و یا قبل از تاریخ صدور برگ تشخیص  یک یا چند یا همه ویژگیهای ذیل را داشته باشد  زمین احیا شده  یا مستثنیات است  :

۱- اگرعرفا و عملا به عنوان  زمین کشاورزی ( زراعی یا باغی ) مرسوم و معروف  باشد
۲- اگر عرفا  و  عملا داخل در  مجموعه اراضی مزروعی منطقه یا روستا واقع باشد
۳-  اگر در حوزه  آبیاری یک منبع آبی ( چاه – چشمه – قنات – رودخانه و… ) قرارداشته باشد

۴- اگرتسطیح شده و   برای    عملیات زراعت و  آبیاری   آماده شده باشد
۵- اگر دارای شیب نامتعارف و تند نباشد و عرفا و عملا به نام زمین دیمزار مرسوم باشد
۶- اگر زمین دیمزار یا آبی زار   و  محدوده قانونی یا ثبتی یا عرفی معین داشته باشد

۷- اگر  تحجیر شده باشد ( هر عملی که به معنای شروع احیای زمین باشد تحجیر میگویند مثل   سنگ چینی دور زمین   ُ جمع آوری سنگها و توده کردن آنها  ُ نهرکندن دور زمین  و   امثال ان   )
۸- اگر جوی های قدیمی  و  یا  آثار  جویهای  قدیمی منشعب  از  بند های رودخانه ای  در بالادست زمین مشاهده شود
۹- اگر  جوی های قدیمی و یا  آثار  جویهای قدیمی که آب قنوات یا چشمه سارات قدیمی را به زمین می رسانده  یا  می رساند   در زمین مشاهده شود

۱۰-  اگردرختان کهن سال در مسیر جوی های قدیمی  و اطراف و اکناف زمین وجود داشته باشد
۱۱- اگر  اراضی مورد اختلاف در  ذیل  بالاترین جوی  آبیاری  موجود  یا  قدیمی  واقع باشد . معمولا  اراضی  واقع در بالادست   جوی  چون  از  ابتدا   آب   به  آنها  سوار  نمی شده   اراضی غیر احیاشده هستند  و اراضی زیر جوی  چون آب به آنها سوار بوده  اراضی احیاشده اند
۱۲- اگر بناهای قدیمی  و  ابنیه سنتی وابسته به کشاورزی مثل :   خانه باغ  – کومه – گاش دامداری  – آب انبار – و……امثال آن و  یا   آثاری از   آنها در    محل   وجود  داشته  باشد

۱۳- اگر زمین به صورت بندسار باشد  و منطقه پوشیده از بندسارهای متعدد قدیمی  (  معروف  به  زوله  )  باشد و سابقه  و آثار بهره مندی قدیمی از آبهای  جاری   بهاره را برای آبیاری محصول داشته باشد
۱۴- اگر در پوشش گیاهی زمین آثاری از گیاهان مرتعی چندساله و گونه های پایای مرتعی نباشد
۱۵- اگر پوشش گیاهی موجود  آثار زراعتهای قبل و زراعتهای  قدیمی تر باشد

۱۶- اگر در عکسهای هوائی محل  مورد نظر با  استفاده  از   ابزار   استرئوسکوپ   آثار احیای قدیمی ( به شرح فوق ) مشاهده شود . مشروط به اینکه کارشناس منتخب دادگاه صلاحیت فنی ویژه تفسیر عکسهای هوائی را داشته باشد
۱۷- اگر زمین مورد نظر در نقشه های هوائی که بر اساس عکسهای هوائی ترسیم شده اند  در بخش اراضی مزروعی ( رنگ زرد ) واقع باشد .  تشخیص این امر نیز فوق العاده حساس است و  کارشناسان باید سعی کنند که  از نقشه های هوائی نهایتا برای اثبات سایر دلایل خود استفاده کنند . در مواردی  اراضی احیاشده قدیمی دیمی در نقشه هوائی در بخش اراضی ملی ( رنگ سفید ) تعیین شده است
۱۸- اگر  سن درختان قدیمی گواهی بر قدمت احیای باغ  ( به ویژه در باغات دیم ) و اراضی شیبدار بدهد

۱۹- اگر در مناطق دیمزار  راه ها و گذرگاههائی باشد که حاکی از استفاده قدیمی از آنها فقط برای امر رفت و آمد به اراضی دیمزار بوده و اینک متروکه شده و آثاری از آنها به جای باشد
۲۰- اگر در قسمتی از  اراضی آثاری از خرمنگاه های قدیمی مشاهده شود . معمولا این خرمنگاه های قدیمی در یک قطعه زمین صاف در جاهای بلند و مرتفع ساخته می شده تا از وزش باد برای جداسازی دانه از کاه استفاده نمایند
۲۱- اگر در نحوه آرایش زمین آثار شخم و شیار و قطعه بندی و کرت بندی و بیجه بندی های قدیمی  که حاکی از مزروعی بودن باشد مشاهده شود

۲۲- اگر وضعیت  و موقعیت مکانی زمین  به نحوی باشد که عرفا به نام چراگاه و مرتع معروف نباشد .
۲۳- اگر شیب زمینی مناسب و جنس خاک مستعد زراعت باشد اگر چه که ممکن است سالها دور از کشت بوده و آثار زراعت محو شده باشد ولی وضعیت زمین گویای این واقعیت باشد که چنین زمینی در گذشته نمی تواند بیکار مانده باشد و مردمان سختکوش گذشته از اینگونه اراضی مستعد حداکثر استفاده را می نموده اند .
۲۴-  اگر چه با اجرای مواد    ۲     و    ۵۶   از  قوانین مربوط به ملی شدن اراضی و نرسیدن اعتراض مردمی در مهلت قانونی  اسناد مالکیت مردم باطل تلقی می شود و باید سند جدید به نام دولت صادر شود  ولی توجه و دقت در مفاد اسناد و مبایعه نامه های قدیمی ادعائی مردم می تواند کمک موثری در تشخیص قدمت احیای اراضی مورد اختلاف بنماید

 

لازم به ذکر است که در رویه قضایی لزوم طرح هر نوع دعوی به طرفیت اداره منابع طبیعی در محاکم رسیدگی و صدور رای در کمیسیون ماده واحده منابع طبیعی میباشد در غیر این صورت موضوع خارج از صلاحیت دادگاه بوده و یا اینکه حکم به بی حقی صادر خواهد شد ولی در صورتی که شما از طریق کمیسیون فوق شروع کنید پس از اثبات دعوی رای به ابطال سند رسمی اداره منابع طبیعی صادر و شما اقدامات بعدی را در محاکم انجام خواهید داد

رای کمیسیون ماده ۵۶ قانون

 

کمیسیون ماده ۵۶ منابع طبیعی تنها مرجع رسمی برای تشخیص ملی بودن اراضی میباشد.
چنانچه این کمیسیون نسبت به اراضی افراد ، اقدام به صدور رای ، مبنی بر ملی بودن بنماید ، ملک مورد نظر ، در اختیار دولت قرار خواهد گرفت. که بسته به اینکه در داخل محدوده شهر واقع شده یا خارج از محدوده شهری باشد ، به سازمان مسکن و شهرسازی یا اداره منابع طبیعی ، تحویل میگردد.
مرجع اعتراض به رای کمیسیون ماده ۵۶ ، کمیسیون ماده واحده مستقر در اداره منابع طبیعی و سپس محاکم دادگستری میباشد.
از سال ۱۳۴۱ احیاء اراضی یکی از طرق شرعی مالکیت بود و بعد از آن سال وضعیت تغییر یافت و بقیه اراضی احیا نشده ملی اعلام شد.در قانون ملی شدن جنگل ها و حفاظت از جنگل ها  مصوب ۱۳۴۶ کمیسیون ماده ۵۶ پیش بینی گردید . مضافا به اینکه مصوبه هیئت وزیران نیز در این زمینه وجود دارد که بر اساس ان برای رفع اختلاف افراد و دولت و مشخص شدن محدوده اراضی احیا شده در اداره منابع طبیعی شهرستان ها یک نفر مامور تشخیص تعیین شده است که سابقه احیا اراضی را بررسی و چنانچه احیا هریک از اراضی را بعد از سال ۱۳۴۱ تشخیص داد صرفنظر از متصرف آن ،نقشه را ترسیم و مرز مستثنیات و اراضی ملی را  در آن نقشه بیان میکند و برگه تشخیص را صادر میکند.

این برگه در محل الصاق و آگهی میشود تا هرکس به ان اعتراض دارد به کمیسیون ماده ۵۶ که هیئت هفت نفره است اعلام نماید و لیکن بعد از ایراد شورای نگهبان به صدور رای از سوی تمامی اعضای کمیسیون مجمع تشخیص مصلحت نظام  ماده واحده اصلاح مقررات ماده ۵۶ را تصویب نمود و بدین ترتیب علی رغم اظهار نظر هیئت هفت نفره رای از سوی عضو قاضی صادر میگردد.چنانچه شخص ذینفع به رای اعتراض دارد باید در مهلت قانونی دادخواست خود را به محاکم حقوقی تقدیم نماید.

در رسیدگی به اینگونه دعاوی باید توجه داشت که فقط سابقه احیاء قبل از سال ۱۳۴۱یا بعد از آن ملاک است و ارتباطی با سند مالکیت ندارد. زیرا طبق رای وحدت رویه شماره«۶۸۱-۲۶/۷/۸۴» و ماده یک قانون ملی شدن جنگل ها ، چنانچه اشخاص قبل از اجرای مقررات سند مالکیت اخذ کرده باشند  آن اسناد به خودی خود فاقد ارزش و اعتبار میگردد وقابلیت استناد نخواهد داشت زیرا آنچه ملاک است سابقه احیاء اراضی میباشد نه سند مالکیت .

چنانچه بعد از اجرای مقررات سند به نام دولت صادر نشده باشد این امر نافی مالکیت معترض نیست زیرا مرجع تشخیص اراضی ملی و مستثنیات ، کمیسیون ماده ۵۶ است . رای کمیسیون یاد شده قطعی و لازم الاجرا میباشد  به جز در مواردی که در ان ها نقض قوانین و مقررات و یا مخالفت با ان ها وجود داشته باشد که در این صورت برابر بند ۲ ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری  مصوب ۹/۳/۸۵ مجلس شورای اسلامی و تاییدیه مورخه ۲۵/۹/۸۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام  قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی در دیوان عدالت اداری میباشد  به این ترتیب در حال حاضر محاکم عمومی صلاحیت رسیدگی به اعتراضات اشخاص  به ارای صادره از کمیسیون یاد شده را ندارند

ماده ۵۶ قانون موضوع تعیین تکلیف اراضی اختلافی بین مالکین با اراضی ملی

جزئیات متن ماده ۵۶قانون

‌قانون تعیین
تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگلها و مراتع
‌ماده واحده - زارعین صاحب اراضی نسقی و مالکین و صاحبان باغات و تأسیسات در خارج
از محدوده قانونی شهرها و حریم روستاها، سازمانها و‌مؤسسات دولتی که به اجرای ماده
56 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگلها و مراتع کشور مصوب 1346 و اصلاحیه‌های
بعدی آن اعتراض داشته‌باشند می‌توانند به هیأتی مرکب از:
1 - مسئول اداره کشاورزی.
2 - مسئول اداره جنگلداری.
3 - عضو جهاد سازندگی.
4 - عضو هیأت واگذاری زمین.
5 - یک نفر قاضی دادگستری.
6 - بر حسب مورد دو نفر از اعضاء شورای اسلامی روستا یا عشایر محل مربوطه مراجعه
نمایند.
‌این هیأت در هر شهرستان زیر نظر وزارت کشاورزی و با حضور حداقل 5 نفر از 7 نفر
رسمیت یافته و پس از اعلام نظر کارشناسی هیأت رأی قاضی‌لازم‌الاجرا خواهد بود مگر
در مواد سه‌گانه شرعی مذکور در مواد 284 و 284 مکرر (‌آیین دادرسی کیفری).
‌تبصره 1 - ادارات ثبت اسناد شهرستانها مکلفند که اسناد مربوطه را مطابق رأی نهایی
صادره اصلاح نمایند.
‌تبصره 2 - دیوان عدالت اداری مکلف است کلیه پرونده‌های موجود در مورد ماده 56
قانون جنگلها و مراتع کشور و اصلاحیه‌های بعدی آن را که‌مختومه نشده است به
کمیسیون موضوع این قانون ارجاع نماید.
‌تبصره 3 - چنانچه سازمانها و مؤسسات دولتی به اجرای ماده 56 معترض بوده و این
اعتراض از سوی هیأت مذکور در ماده واحد بجا تشخیص‌داده شود با توجه به موقعیت و
شرایط زمین نسبت به خلع ید از متصرفین اقدام به عمل می‌آید.
‌تبصره 4 - دولت موظف است توسط دستگاههای ذیربط نسبت به خلع ید از اراضی متصرفی
بعد از اعلام مورخ 1365.12.16 دولت جمهوری‌اسلامی اقدام لازم را به عمل آورد.
‌تبصره 5 - از تاریخ تصویب این ماده واحده کلیه قوانین و مقررات و آیین‌نامه‌های
مغایر با این قانون لغو و تنها مرجع رسیدگی به شکایات مربوط به‌اجرای ماده 56
قانون جنگلها و مراتع و اصلاحیه‌های آن هیأت موضوع این قانون خواهد بود.
‌تبصره 6 - وزارت کشاورزی مکلف است آیین‌نامه اجرایی این قانون را حداکثر ظرف دو
ماه تهیه و تصویب و جهت اجراء ابلاغ نماید.
‌قانون فوق مشتمل بر ماده واحده و شش تبصره در جلسه علنی روز سه‌شنبه مورخ بیست و
دوم شهریور ماه یک هزار و سیصد و شصت و هفت‌مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ
1367.6.29 به تأیید شورای نگهبان رسیده است.
‌رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی

پس گرفتن زمین از منابع طبیعی

پس گرفتن زمین از منابع طبیعی

معیاری که در این زمینه برای تشخیص امر وجود دارد اسنادی است که در دهه ۳۰ و ۴۰ شمسی موجود هستند.

مانند عکس های هوایی که در آن دهه از مناطق گوناگون برداشت شده که تصاویر سال ۱۳۴۰ برای همین منابع طبیعی گرفته شده است.

که این عکس ها می تواند در تشخیص احیا و غیر آن کمک کند. امکان خرید عکس های هوایی مزبور وجود دارد که با جستجو می توان از آن بهره برد.

عکس هوایی با تشخیص کارشناس مربوطه باید دارای آثاری تشخیص داده شود که در این آثار باید وجود بشر و فعالیت ها و تغییرات در آن را ثابت کند.

پس این تصاویر در جهت تشخیص امر مهم هستند و ویژگی های دیگری نیز وجود دارند که در جای خود به آن اشاره شده است.

  مختصرا برخی از آنان عبارت اند از:

وجود اثر زراعت و کشاورزی یا آثار راه عبور در محدوده مورد نظر وجود قنات یا نهر آب و… که دلایلی بر ملی نبودن زمین هستند.

 

موسسه ازطریق مهندسین و مدیران حقوقی مجرب دراین زمینه شمارا یاری خواهند کرد .

نحوه ملی شدن زمینهای کشاورزی

نحوه ملی شدن زمین های کشاورزی

همچنان که گفتیم با انقلاب سفید در سال ۱۳۴۱ قانون ملی شدن زمین های کشاورزی اتفاق افتاد.

طبق ماده ۵۶ اگر زمین کشاورزی قبل از تاریخ تصویب این قانون احیا شده باشد از منابع طبیعی خارج می شود و ملی محسوب نخواهد شد در غیر این صورت جزو منابع طبیعی است و سند مالکیت آن باطل خواهد شد.

 طبق آنچه در قانون ملی شدن جنگل ها :

ملاک برای ملی بودن با نبودن سابقه احیا است نه مالکیت به عبارتی ساده اگر افراد سند مالکیت جایی را داشته باشند اما روی آن زمین، کار و کشاورزی نشده باشد می تواند ملی اعلام شود زیرا مهم این است که احیا و فعالیت صورت گرفته باشد نه چیز دیگر.

• اما اگر زمینی به اشتباه جزو منابع ملی اعلام شده باشد تکلیف چیست؟
• که دراین زمین مشاورین فنی وحقوقی موسسه در خدمت مالکین زمین میباشد .